Một số vấn đề nghiệp vụ từ các phiên tòa tháng 7/2020 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC

1. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân thì có cần xác định các nội dung liên quan đến thành viên Hộ gia đình?

1.1. Nội dung vụ án

Các nguyên đơn Vũ Ngọc K, Vũ Ngọc T, Vũ Thị Tường V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị D (mẹ của các nguyên đơn) với vợ chồng ông Trần Thiết H. Đối tượng của hợp đồng là 252,6 m2 đất thổ cư, trên đất có nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước đây đứng tên ông Vũ Ngọc L (cha của các nguyên đơn, chết năm 2000), đến năm 2003 thì được cấp cho “Hộ bà Nguyễn Thị D”. Các nguyên đơn khai rằng họ không biết việc bà D tự ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông V. Bà D đồng tình với yêu cầu đòi hủy hợp đồng của các nguyên đơn và khai rằng thực chất chỉ là cầm cố giấy tờ để vay tiền.

Bị đơn Trần Thiết H và vợ là Đào Thị M khai rằng: Ông bà ký hợp đồng với bà D ngày 27/7/2011 có chứng thực của UBND thị trấn, có giấy ủy quyền của các con bà D cho bà D. Ông bà đã trả hết tiền và đã được cấp Giấy chứng nhận ngày 01/3/2012 nên yêu cầu được công nhận hợp đồng.

Kết luận giám định về chữ ký trên giấy ủy quyền là “chưa đủ cơ sở kết luận giám định”. UBND thị trấn thừa nhận đã chứng thực hợp đồng ủy quyền mà không có mặt những người ủy quyền.

1.2. Kết quả sơ thẩm

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2016/DSST ngày 29/4/2016, TAND huyện Lộc Ninh đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng ngày 27/7/2011 vô hiệu.

1.3 Kết quả phúc thẩm

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 80/2016/DSPT ngày 13/9/2016, TAND tỉnh Bình Phước đã sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 27/7/2011.

1.4. Kết quả giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao

Viện trưởng VKSND cấp cao tại Thành Phố Hồ Chí Minh có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 04/2017/DS-GĐT ngày 24/11/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên bản án phúc thẩm.

1.5. Kết quả giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao

Các nguyên đơn có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy quyết định giám đốc thẩm số 04/2017, hủy bản án phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.

1.6. Vấn đề nghiệp vụ cần quan tâm

– Tiêu đề của hợp đồng ngày 27/7/2011 là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận cấp cho vợ chồng ông H có tên theo mẫu quy định chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, cần phải căn cứ vào đối tượng giao dịch thực tế, nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định đúng quan hệ hợp đồng, áp dụng đúng quy định của pháp luật cho quan hệ hợp đồng thực tế. Đối tượng của hợp đồng ngày 27/7/2011 là nhà ở gắn liền với đất đều là thổ cư nên hợp đồng này là hợp đồng mua bán nhà ở; phải áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết.

– Hợp đồng được xác lập ngày 27/7/2011 nên pháp luật áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005. Nếu không có chứng cứ gì mới thì phải xác định nhà ở nêu trên thuộc sở hữu chung của các nguyên đơn và bà D. Tuy nhiên, phải xác định cụ thể tính chất của sở hữu chung vì sẽ dẫn đến hậu quả rất khác nhau. Bà D được quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình nên có thể công nhận hợp đồng tương ứng với phần quyền sở hữu của bà D. Nếu tài sản là của “hộ gia đình” thì các thành viên trong hộ có phần như nhau; bà D chỉ được định đoạt phần tài sản tương ứng với phần quyền sở hữu của một thành viên trong hộ, bằng phần của các con. Nếu tài sản không phải là của “hộ gia đình” thì một nửa tài sản này là di sản thừa kế của ông L; phần quyền của bà D sẽ là một nửa tài sản (chia tài sản chung giữa bà D và ông L) và phần bà D được thừa kế di sản của ông L cùng các con. Do đó, phải làm rõ việc cấp giấy chứng nhận cho “hộ” là đúng quy định của pháp luật hay chỉ là sơ suất của cơ quan hành chính dùng sai mẫu.

– Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định “hộ gia đình” có tư cách chủ thể độc lập như pháp nhân. Tuy nhiên, hộ gia đình vẫn tiếp tục tồn tại như các tổ chức không có tư cách pháp nhân khác được quy định tại Chương VI Bộ luật Dân sự năm 2015. Một trong những khác biệt cơ bản so với trước đây là quyền đại diện cho hộ. Trước đây thì Chủ hộ là đại diện đương nhiên (đại diện theo pháp luật) cho hộ trong giao dịch dân sự cũng như trong tố tụng. Còn hiện nay, chủ hộ chỉ có quyền như thành viên trong hộ nếu không được ủy quyền. Do hộ gia đình vẫn tồn tại, vẫn có những quy định riêng cho hộ gia đình nên việc xác định có phải là hộ gia đình hay không, có phải là thành viên của hộ gia đình hay không, vẫn có ý nghĩa quan trọng để xác định các quyền và nghĩa vụ cụ thể.

2. Đã qua 4 năm, tại sao vẫn chỉ trả tiền mua nhà theo giá cũ?

2.1. Nội dung vụ án: Ngày 03/11/2015, bên bán là ông Trần Ngọc T, bà Nguyễn Thị H và bên mua là ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Đ ký hợp đồng tại Văn phòng Công chứng B với nội dung bán căn nhà 44-46 Nguyễn Khuyến với giá 15 tỷ đồng.

Ngày 02/12/2015, bên bán khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng vì bên mua đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Bên bán cho rằng, theo hợp đồng thì bên mua phải giao tiền đợt 2 vào ngày 05/11/2015 (thỏa thuận giao tiền làm 3 đợt) nhưng bên mua đã không giao tiền đúng hạn. Bên bán đề nghị được trả lại 2 tỷ đồng mà bên mua đã giao (đợt 1) và tiền lãi theo quy định.

Bên mua cho rằng không thể giao tiền đợt 2 vì bên bán không giao giấy tờ nhà ngay sau khi công chứng như thỏa thuận trong hợp đồng, và ngày 06/11/2015 bên mua đã đến thông báo hủy hợp đồng vì con của bên bán không đồng ý bán nhà. Bên mua không đồng ý hủy hợp đồng và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng theo giá nhà đã thỏa thuận.

2.2. Kết quả xét xử sơ thẩm: Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 82/2017/DS -ST ngày 16/01/2017, TAND quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định hủy hợp đồng; xác định bên bán phải trả cho bên mua 2 tỷ đồng; ghi nhận tự nguyện của bên bán trả cho bên mua một khoản tiền lãi là 135 triệu đồng.

2.3. Kết quả xét xử phúc thẩm: Bên mua kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 421/2017/DS – PT ngày 04/5/2017, TAND Thành phố Hồ Chí Minh đã sửa án sơ thẩm, quyết định không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng; buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, trong đó xác định bên mua phải trả tiền mua  nhà còn thiếu là 13 tỷ đồng.

2.4. Kết quả xét xử giám đốc thẩm:

2.4.1. Giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao: Bên bán có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND cấp cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 198/2018/DS – GĐT ngày 19/5/2018, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã hủy Bản án dân sự phúc thẩm, giao xét xử phúc thẩm lại theo hướng hủy hợp đồng.

2.4.2. Giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao: Bên mua có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 24/3/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã quyết định hủy Quyết định giám đốc thẩm số 198/2018/DS-GĐT, giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 421/2017/DS – PT ngày 04/5/2017 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh.

2.5. Vấn đề nghiệp vụ cần quan tâm

– Hợp đồng ký kết ngày 03/11/2015 có tiêu đề “Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất”. Tiêu đề này là không chính xác vì đối tượng của hợp đồng là nhà ở và đất thổ cư (không có tài sản khác và đất khác) nên hợp đồng này là Hợp đồng mua bán nhà ở.

Tuy nhiên, việc đặt tên không chính xác không ảnh hưởng đến nội dung cũng như hình thức của hợp đồng. Các Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm (của TAND cấp cao) đều xác định Hợp đồng ký kết ngày 3/11/2015 là hợp đồng mua bán nhà ở và  áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết là đúng; Hợp đồng này được xác lập ngày 03/11/2015 nên  xác định áp dụng luật chuyên ngành là Luật Nhà ở năm 2014 và Bộ luật Dân sự (BLDS) là BLDS năm 2005 là đúng. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp giám đốc thẩm đã có những sai lầm khi áp dụng pháp luật.

– Sai lầm của Tòa án cấp sơ thẩm:

Bản án sơ thẩm nhận xét Hợp đồng ngày 03/11/2015 “có giá trị pháp lý” là chưa đầy đủ. Đây là trường hợp hợp đồng đã có hiệu lực (từ thời điểm công chứng) theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy không nhận xét hợp đồng đã có hiệu lực nhưng Bản án sơ thẩm đã áp dụng Điều 425 BLDS năm 2005 để xem xét yêu cầu hủy hợp đồng (đối với hợp đồng có hiệu lực) là đã áp dụng đúng điều luật. Sai lầm là việc Bản án sơ thẩm đã không trích dẫn đầy đủ, không áp dụng đúng nội dung quy định của Điều 425.

Bản án sơ thẩm chỉ trích dẫn phần “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng” để cho rằng cứ có vi phạm là có quyền hủy bỏ hợp đồng, trong khi điều luật quy định vi phạm ấy phải “là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Trong vụ án này, lý do bên bán yêu cầu hủy hợp đồng là bên mua vi phạm nghĩa vụ trả tiền (chậm trả tiền theo thỏa thuận). Hợp đồng ngày 03/11/2015 không có quy định nếu vi phạm chậm trả tiền thì hủy hợp đồng. Pháp luật trong thời kỳ này (BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014) cũng không có quy định nếu vi phạm nghĩa vụ trả tiền thì hủy hợp đồng. BLDS năm 2005 chỉ có quy định chung cho nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng mua bán tài sản là chậm trả thì phải trả lãi (khoản 2 Điều 438). Do đó, Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng là không có sơ sở pháp lý.

– Sai lầm của Tòa án cấp giám đốc thẩm (TAND cấp cao)

Quyết định giám đốc thẩm số 198/2018/DS – GĐT cũng đã xác định các bên không có thỏa thuận vi phạm nghĩa vụ thanh toán là một điều kiện hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, Quyết định giám đốc thẩm lại cho rằng yêu cầu hủy hợp đồng là có căn cứ vì theo quy định của pháp luật thì bên bán nhà chỉ giao nhà khi đã nhận đủ tiền bán nhà.

Nhận xét này là không có cơ sở pháp lý. Việc giao nhà hay chưa giao nhà, có vi phạm về nghĩa vụ giao nhà hay không đều không phải là căn cứ để hủy bỏ hợp đồng vì cũng là trường hợp các bên không có thỏa thuận và pháp luật không quy định. Pháp luật quy định bên bán có quyền chưa giao nhà khi chưa nhận đủ tiền chứ không có quy định chưa giao nhà thì hủy hợp đồng.

Về việc chỉ thanh toán tiền mua nhà theo giá cũ: Quyết định của Hội đồng Thẩm phán giữ nguyên Bản án phúc thẩm, cũng là giữ nguyên quyết định chỉ buộc bên mua nhà trả tiếp 13 tỷ đồng theo giá cũ trên có sở xác định bên mua không có lỗi chậm trả tiền. Hợp đồng quy định việc trả tiền đợt 2 là “hai ngày sau khi ký công chứng”.

Như vậy, việc trả tiền đợt 2 không phải trong một ngày cụ thể mà là một thời hạn. Đã là một thời hạn mà hợp đồng không có thỏa thuận cụ thể về thời hạn thì thời hạn được tính theo quy định của BLDS.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 152 BLDS năm 2005 thì “ngày đầu tiên của thời hạn không được tính mà tính từ ngày tiếp theo của ngày được xác định”. Do đó, ngày hết hạn để bên mua thanh toán tiền đợt 2 là ngày 06/11/2015 chứ không phải là ngày 05/11/2015 như bên bán nêu ra. Ngày 6/11/2015, bên bán đã yêu cầu hủy hợp đồng nên việc dừng thanh toán đợt 2 của bên mua là không có lỗi.

3. Có quyền đòi lại di sản khi có người thừa kế không tìm thấy địa chỉ?

3.1. Nội dung vụ án: Vụ kiện giữa nguyên đơn Phan Thị D và bị đơn Phan Văn Q là vụ kiện đòi nhà cho ở nhờ. Bà D khởi kiện từ năm 2008, đòi ông Q trả lại ngôi nhà 161/36 Bùi Hữu N mà cha mẹ bà cho cha mẹ ông Q ở nhờ từ năm 1959. Ông Q không đồng ý trả nhà vì cho rằng cha mẹ ông đã mua lại ngôi nhà này của cha mẹ bà D. Vụ án đã được xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, nhưng sau đó bị cấp giám đốc thẩm hủy án để xét xử sơ thẩm lại.

3.2. Kết quả cấp sơ thẩm: Tại Quyết định số 489/2016/QĐST-DS ngày 23/5/2006, TAND Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định đình chỉ giải quyết vụ án với lý do nguyên đơn không cung cấp được địa chỉ của một trong những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Lê N. Vụ án có kháng cáo.

3.3. Kết quả cấp phúc thẩm: Tại Quyết định giải quyết việc kháng cáo số 299/2017/QĐ-PT ngày 28/9/2017, TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giữ nguyên quyết định sơ thẩm. Nguyên đơn có đơn yêu cầu giám đốc thẩm.

3.4. Kết quả giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao: Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Phiên tòa giám đốc thẩm ngày 24/3/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Quyết định phúc thẩm và hủy Quyết định sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.

3.5. Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:

Nguyên đơn kiện đòi lại nhà cho ở nhờ nhưng nguyên đơn chỉ là một người thừa kế chứ không phải chủ nhà. Do vậy, những người có quyền đồng thừa kế với nguyên đơn phải được tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc nguyên đơn không cung cấp được địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là một trong những trường hợp phải đình chỉ giải quyết vụ án (điểm g khoản 1 Điều 217, điểm e khoản 1 Điều 192 BLTTDS).

Tuy nhiên, bà Lê N là một đồng thừa kế với nguyên đơn, quyền lợi của bà N phù hợp với quyền lợi của nguyên đơn, không bị thiệt hại từ khởi kiện của nguyên đơn.

Nếu yêu cầu đòi lại nhà được chấp nhận thì vẫn là di sản chung của những người thừa kế. Nếu có yêu cầu chia thừa kế thì vẫn có thể giao phần của người không rõ địa chỉ cho người có mặt quản lý theo Án lệ số 06/2016/AL. Vì vậy, Tòa án cần giải quyết vụ kiện này không cần có sự tham gia tố tụng của bà N.

4. Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn hay hợp đồng có hiệu lực bị vi phạm?

4.1. Nội dung vụ án: Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguyên đơn là vợ chồng ông Nguyễn Văn H bà Trà Thị B và bị đơn là vợ chồng Lâm Văn B bà Nguyễn Thị S. Hợp đồng được ký kết ngày 28/8/2008 giữa bên chuyển nhượng là vợ chồng ông B bà S với bên nhận chuyển nhượng là vợ chồng ông H bà B; được UBND xã chứng thực cùng ngày. Diện tích đất chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là thửa đất số xxx, có diện tích 11.155 m2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00415, loại đất lúa. Hai bên đã giao tiền (85 triệu đồng), nhận đất (không đo đạc cụ thể), và vợ chồng ông H bà B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN22787 ngày 22/9/2008. Đến tháng 10/2014, vợ chồng ông H bà B mới phát hiện đang quản lý, sử dụng thửa đất số yyy (có diện tích 9026 m2) là thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chứ không phải thửa số xxx theo hợp đồng. Vợ chồng ông H bà B đã tự chuyển sang sử dụng thửa đất số xxx. Trước đây, thửa số xxx và thửa số yyy vốn chung một thửa đất, sau khi làm Kênh 61 mới tách làm hai thửa.

Vợ chồng ông H bà B khởi kiện yêu cầu buộc vợ chồng ông B bà S giao đúng thửa đất số xxx như hợp đồng ký ngày 28/8/2008. Vợ chồng ông B bà S không đồng ý giao đất khác vì cho rằng đã giao đúng thửa đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng; còn hợp đồng là do thuê dịch vụ làm nên không chính xác, không có thật. Vợ chồng ông B bà S còn có phản tố yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng thửa số xxx do nhầm lẫn và yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng thửa số yyy.

4.2. Kết quả xét xử sơ thẩm, phúc thẩm: Bản án sơ thẩm số 37/2017/DSST ngày 10/3/2017 của TAND tỉnh Long An và Bản án phúc thẩm số 55/2018/DSPT của TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đều xác định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số xxx và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số yyy đều vô hiệu do nhầm lẫn; hợp đồng đối với thửa xxx không có thiệt hại, vợ chồng ông H bà B phải trả lại thửa đất số xxx cho vợ chồng ông B bà S; hợp đồng đối với thửa đất số yyy có thiệt hại, vợ chồng ông B bà S phải trả lại vợ chồng ông H bà B 85 triệu (tiền chuyển nhượng) và 34.412.500 đồng (một nửa chênh lệch giá quyền sử dụng đất).

4.3. Kết quả giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao:

Vợ chồng ông H và bà B có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND tối cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 14/02/2020, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hủy Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.

4.4. Vấn đề nghiệp vụ cần quan tâm

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 28/8/2008 nên pháp luật áp dụng là BLDS năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003. Theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2005 thì giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn là trường hợp có một bên “nhầm lẫn về nội dung của giao dịch”. Như vậy, sự nhầm lẫn phải là nhầm lẫn từ trước khi giao dịch được xác lập. Trong vụ án này, không có sự nhầm lẫn trước khi hợp đồng được ký kết. Bên nhận chuyển nhượng có mục đích nhận chuyển nhượng thửa đất số xxx là thửa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, thửa số xxx đã được ghi rõ trong hợp đồng và giấy chứng nhận được cấp cho bên nhận chuyển nhượng cũng là thửa số xxx. Bên chuyển nhượng biết rõ thửa số xxx là thửa nào, biết rõ nếu chuyển nhượng thửa số yyy là vi phạm quy định của pháp luật. Hợp đồng ký ngày 28/8/2008 với nội dung chuyển nhượng thửa số xxx phản ánh đúng ý chí của hai bên, không vi phạm điều kiện nào theo quy định của pháp luật nên đã có hiệu lực ở thời điểm đăng ký là ngày 22/9/2008 (Theo quy định tại Điều 692 BLDS năm 2005). Vì vậy, Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 28/8/2008 vô hiệu là không đúng pháp luật. Xác định có hai hợp đồng chuyển nhượng cũng không đúng vì hai bên chỉ thỏa thuận về chuyển nhượng một thửa đất.

Việc giao đất không đúng hợp đồng là hành vi vi phạm về thực hiện hợp đồng và vi phạm này là của bên chuyển nhượng. Là hợp đồng có hiệu lực thì việc giải quyết tranh chấp phải áp dụng các quy định về hợp đồng có hiệu lực. Vợ chồng ông B bà S có yêu cầu hủy hợp đồng ký ngày 28/8/2008 nhưng yêu cầu này không có cơ sở pháp lý (hợp đồng không có quy định và pháp luật cũng không có quy định về việc hủy hợp đồng khi giao nhận không đúng đối tượng). Theo quy định tại khoản 1 Điều 699 BLDS năm 2005 thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ: “Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận”. Do đó, yêu cầu của vợ chồng ông H bà B buộc vợ chồng ông B bà S phải giao đúng thửa đất số xxx là có cơ sở pháp lý.

Vụ án này, Hội đồng Thẩm phán phải giao cho cấp sơ thẩm giải quyết sơ thẩm lại vì đã có việc thi hành bản án phúc thẩm nên việc giải quyết lại phải giải quyết cả hậu quả của việc thi hành án.

5. Hợp đồng bảo lãnh chỉ có hai bên ký có hiệu lực không?

5.1. Nội dung vụ án: Vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có nguyên đơn là Ngân hàng N, bị đơn là vợ chồng ông Trần Bá C bà Hoàng Thị T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vợ chồng ông Trần Vĩnh H bà Nguyễn Thị N.

Ngày 24/01/2011, Ngân hàng và vợ chồng ông H bà N ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà 2 tầng trên diện tích đất 105 m2 tại Tổ 13, thị trấn C, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình ông H) để bảo lãnh cho ông C vay tiền của Ngân hàng. Ngân hàng đã ký với ông C 3 hợp đồng tín dụng, có hạn thanh toán sau cùng là ngày 29/01/2013. Ông C không thanh toán được đúng hạn. Để tháo gỡ khó khăn, Ngân hàng còn cho vay tiếp 500 triệu đồng nhưng ông C vẫn không trả được nợ. Tính đến 22/5/2014, ông C còn nợ Ngân hàng 1.137.787.500 đồng, trong đó có 900 triệu đồng nợ gốc. Ngân hàng yêu cầu buộc trả nợ và xử lý tài sản thế chấp.

Vợ chồng ông C bà T thừa nhận có vay tiền như Ngân hàng nêu nhưng việc thế chấp chỉ là để vợ chồng ông H bà N vay trực tiếp 200 triệu đồng. Do đó, ông C và bà T đề nghị được trả nợ dần và đề nghị xóa thế chấp cho vợ chồng ông H bà N. Vợ chồng ông H bà N có lời khai như vợ chồng ông C bà T và còn có đề nghị tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu vì có 2 người con không tham gia ký hợp đồng.

5.2. Kết quả sơ thẩm: Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2015/DSST ngày 05/2/2015, TAND huyện Cẩm Xuyên, tỉnh Hà Tĩnh đã buộc vợ chồng ông C bà T trả nợ cho Ngân hàng N 1.238.797.000 đồng, trong đó có 900 triệu đồng nợ gốc; công nhận hợp đồng thế chấp có hiệu lực thi hành.

5.3. Kết quả phúc thẩm: Gia đình ông H kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 13/2016/DSPT ngày 13/4/2016, TAND tỉnh Hà Tĩnh đã sửa bản án sơ thẩm về phần hợp đồng thế chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu.

5.4. Kết quả giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao:

Ngân hàng N có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND cấp cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 14/2017/DS-GĐT ngày 27/3/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội đã hủy bản án phúc thẩm để xét xử phúc thẩm lại.

5.5. Kết quả giám đốc thẩm ủy Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao

Ông H có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND tối cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 13/02/2020, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hủy Quyết định giám đốc thẩm và một phần Bản án phúc thẩm, bản án sơ thẩm về phần thế chấp tài sản để giải quyết sơ thẩm lại.

5.6. Vấn đề nghiệp vụ cần quan tâm

– Sai lầm tại Quyết định giám đốc thẩm của TAND cấp cao

Quyết định giám đốc thẩm xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực toàn bộ. Quyết định này là không đúng vì trong khối bất động sản thế chấp có quyền sử dụng đất của hộ gia đình; có hai thành viên đã trên 15 tuổi (con ông H bà N) nhưng không có ý kiến về hợp đồng thế chấp nên hợp đồng đã vi phạm khoản 2 Điều 109 BLDS năm 2005.

– Sai lầm của cấp phúc thẩm:

Bản án phúc thẩm cho rằng bảo lãnh và thế chấp là hai chế định độc lập, pháp luật chưa có quy định việc vừa thế chấp vừa bảo lãnh nên hợp đồng ký ngày 24/01/2007 vô hiệu. Nhận định này của Bản án phúc thẩm là không đúng. Thế chấp và bảo lãnh là hai loại giao dịch khác nhau nhưng không đòi hỏi không được đi liền nhau. Pháp luật không cấm người bảo lãnh dùng tài sản của mình để bảo đảm cho chính nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Vì vậy, đối với tài sản là quyền sử dụng đất, đã có quy định tại khoản 1 Điều 31 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ là “Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự”. Vợ chồng ông H bà N ký hợp đồng ngày 24/01/2011 chính là cam kết bảo lãnh cho việc vay tiền của ông C và việc thế chấp là để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh của ông H và bà N. Vì vậy, khi không có thỏa thuận khác thì ông H và bà N chỉ có nghĩa vụ bảo lãnh ngang bằng với giá trị tài sản thế chấp chứ không phải là bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ vay tiền của ông C.

Bản án phúc thẩm còn cho rằng hợp đồng ký ngày 24/01/2007 vô hiệu vì hợp đồng không có chữ ký của bên được bảo lãnh. Quan hệ bảo lãnh có bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh (Điều 361 BLDS năm 2005) nhưng quyền và nghĩa vụ phát sinh chỉ là giữa bên bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh nên hợp đồng bảo lãnh không cần có sự tham gia ký kết của bên được bảo lãnh. Hợp đồng ngày 24/01/2007 không vô hiệu vì không có chữ ký của bên được bảo lãnh là ông C.

– Sai lầm của cấp sơ thẩm: Bản án sơ thẩm có sai lầm như quyết định giám đốc thẩm khi xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực toàn bộ. Ngoài ra, bản án sơ thẩm tuyên “Trường hợp ông C bà T không trả nợ thì Ngân hàng N được quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ” là không chính xác. Hợp đồng 24/01/2007 không có thỏa thuận trách nhiệm bảo lãnh chỉ phát sinh khi bên được bảo lãnh không có khả năng trả nợ nên theo quy định tại Điều 361 BLDS năn 2005 thì trách nhiệm bảo lãnh của ông H và bà N phát sinh ngay từ thời điểm đến hạn trả nợ (ngày 29/01/2013). Do đó, phần tài sản của ông H bà N phải được tuyên phát mại để trả nợ ngay theo nghĩa vụ bảo lãnh chứ không cần đặt ra điều kiện nếu “ông C bà T không trả nợ”.

6. Cần mở lối đi qua đất của 3 người, chỉ khởi kiện với một người có được không?

6.1. Nội dung vụ án

Vụ án tranh chấp lối đi qua bất động sản liền kề có nguyên đơn là bà Trần Thị Lệ T và bị đơn là Trần Ngọc N. Bà T yêu cầu ông N mở lại lối đi cho bà đi qua như trước đây vì ruộng của bà bị vây bọc bởi các bất động sản khác và lối đi qua đất nhà ông N là thuận tiện và hợp lý. Ông N đồng ý cho bà T được đi qua nhưng chỉ đồng ý bề rộng là 0,6 m chứ không đồng ý là 1,2 m như yêu cầu của bà T.

6.2. Kết quả sơ thẩm

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 62/2015/DSST ngày 29/12/2015, TAND huyện Châu Thành, tỉnh Long An đã chấp nhận yêu cầu của bà T về việc mở lối đi có kích thước, vị trí theo Biên bản đo vẽ ngày 20/4/2015 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; buộc bà T trả cho ông N 7 triệu đồng. Ông N kháng cáo.

6.3. Kết quả phúc thẩm

Bản án phúc thẩm số 77/2016/DSPT ngày 23/3/2016 của TAND tỉnh Long An chỉ sửa về án phí, giữ nguyên các quyết định khác của bản án sơ thẩm.

6.4. Kết quả giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao

Ông N có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Viện trưởng VKSND cấp cao có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 42/2017/DS-GĐT ngày 12/4/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm để giải quyết sơ thẩm lại.

6.5. Kết quả giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao

TAND tỉnh Long An có kiến nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND tối cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 13/02/2020, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hủy Quyết định giám đốc thẩm số 42/2017/DS-GĐT, giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm số 77/2016/DSPT.

6.6. Vấn đề nghiệp vụ cần quan tâm

– Quyết định giám đốc thẩm (TAND cấp cao) hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm với lý do: Từ đất của bà T ra đến đường công cộng không chỉ qua đất của ông N mà còn qua đất của ông V và ông Tr. Đã có thông tin về việc gia đình ông V không đồng ý cho bà T sử dụng lối đi. Việc không đưa ông V và ông Tr vào tham gia tố tụng để xem xét yêu cầu mở lối đi là chưa giải quyết triệt để vụ án.

Nhưng, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với Kháng nghị của Chánh án TAND tối cao là: “Bà T chỉ có đơn khởi kiện yêu cầu ông N phải mở lối đi rộng hơn tại thửa 393, không tranh chấp với ông V, ông Tr. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm không đưa ông Tr và ông V vào tham gia tố tụng là có căn cứ. Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ chí Minh cho rằng cần phải đưa ông Tr và ông V vào tham gia tố tụng để xem xét yêu cầu mở lối đi… là không đúng với yêu cầu của đương sự, vi phạm Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011)”.

Thời điểm xét xử sơ thẩm là thời kỳ thi hành BLTTDS năm 2004. Thời điểm xét xử giám đốc thẩm của TAND cấp cao là thời kỳ thi hành BLTTDS năm 2015. Điều 5 BLTTDS năm 2015 cũng quy định giống quy định tại Điều 5 BLTTDS năm 2004 là: “Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó”. Không phải cứ có tranh chấp là phải giải quyết bằng trình tự Tòa án. Trong trường hợp có tranh chấp giữa gia đình ông V và bà T, nếu có khởi kiện cũng giải quyết được bằng vụ kiện khác mà không phải hủy vụ án đã xử giữa bà T và ông N.

Luật sư dân sự Đà Nẵng