Xác định thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất để thi hành án như thế nào?

Câu hỏi:
Tr­ường hợp đất đã chuyển như­ợng cho ng­ười khác từ trư­ớc khi có bản án, như­ng ngư­ời mua mới chỉ làm thủ tục hợp đồng chuyển như­ợng đã công chứng, như­ng chư­a làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và ngư­ời mua đất đã xây dựng nhà ở kiên cố. Khi Cơ quan Thi hành án dân sự yêu cầu cơ quan Đăng ký cung cấp thông tin đất thì đất vẫn đứng tên ng­ười phải thi hành án. Khi tiến hành cư­ỡng chế đất gặp khó khăn là trên đất đã có nhà của ngư­ời khác mua bán đất đúng quy định của pháp luật. Nếu cư­ỡng chế đất thì giải quyết nhà đã xây thế nào?

Giải đáp:
- Trong trường hợp này cần xác định thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất để làm căn cứ tổ chức thi hành án, cụ thể:
+ Trước ngày 01/7/2014 trở về trước: Căn cứ Luật đất đai năm 2003; khoản 4, Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ; điểm c, tiết 2.13 Mục 2 Phần III Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất kể từ thời điểm thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (theo giờ, phút, năm) tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.
+ Kể từ ngày 01/7/2014 đến nay: Căn cứ khoản 3, Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; theo quy định tại khoản 1, Điều 18 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường qui định về hồ sơ địa chính thì thời điểm nhận hồ sơ đăng ký thể hiện ngày tháng năm cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký đã hợp lệ. Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính thể hiện ngày tháng năm cơ quan đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào sổ địa chính.
- Nếu đủ căn cứ xác định đất của người phải thi hành án thì thực hiện việc kê biên theo khoản 2, Điều 111 Luật THADS năm 2014. Nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì Chấp hành viên hướng dẫn người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo qui định tại Điều 75 Luật THADS năm 2014.