NGƯỜI NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU ĐẤT, NHÀ Ở VIỆT NAM

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP  ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì:

“Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.

Đối chiếu với quy định này thì nếu cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mà dự án này không thuộc khu vực bảo đảm an ninh quốc phòng hoặc chỉ được mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sở hữu nhà ở mà có nhu cầu bán lại nhà ở này trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, không quy định người nước ngoài được mua căn hộ từ cá nhân là người Việt Nam.

Thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014.

Thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài khi nhận chuyển nhượng

Theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở 2014: “Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận”.

Việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài được thực hiện theo quy định tại Điều 77 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không xin gia hạn thêm, cũng không bán, tặng cho nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì nhà ở này thuộc sở hữu Nhà nước (Điểm đ, Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở 2014).

Theo quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trường hợp cá nhân nước ngoài trong thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu bán, tặng cho nhà ở cho cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét gia hạn theo quy định tại Điều 77 Nghị định này.

Pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai chỉ quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân nước ngoài nếu đối tượng này thuộc diện được sở hữu và đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc mua, thuê mua nhà ở, không quy định việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp cá nhân nước ngoài thuê căn hộ có thời hạn với chủ đầu tư.

Các quyền và nghĩa vụ giữa cá nhân nước ngoài thuê nhà ở với chủ đầu tư được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở. Trường hợp cá nhân nước ngoài có nhu cầu cho thuê lại nhà ở này thì phải được sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở (chủ đầu tư). 

Trong quy định của Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài nếu có dự án đầu tư có quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

 Theo quy định tại điều 5 luật đất đai 2013 thì: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

 1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Như vậy, theo quy định trên thì người nước ngoài chỉ có quyền sở hữu nhà ở dưới 2 hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Theo đó, sẽ được sở hữu nhà ở nếu có đủ giấy tờ chứng minh đối tượng và đáp ứng điều kiện được sở hữu nhà quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

"Điều 74. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.”

 Khoản 2, Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì: "Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này". 

Như vậy, người nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.