CHO ĐẤT ĐÒI LẠI ĐƯỢC KHÔNG?

(Nhưng trường hợp của tôi ở đây là đất chưa có sổ đỏ)

Luật sư tư vấn:

Về tài sản Ba bạn cho Bà nội bạn:

Theo quy định của Pháp luật thì Đất đai thuộc về tài sản phải đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.Đề xác lập Quyền sở hữu thì người có đất phải có đầy đủ các giấy tờ do Pháp luật đất đai quy định. Khi đó người sử dụng đất và sở hữu nhà sẽ nộp tại Cơ quan có thẩm quyền để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà. Nếu không đủ điều kiện cấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ nêu rõ lý do từ chối cấp Giấy chứng nhận. Khi có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà rồi thì người có tài sản có quyền được: Cho; tặng; thừa kế; thế chấp; tầm cố; tán; đổi…..vv. Và các giao dịch này chỉ được xem là hợp pháp khi thực hiện theo đúng quy trình thủ tục mà Pháp luật đất đai quy định.

Việc của bạn Hỏi xin được trả lời với các nội dung như sau:

1. Xét về giao dịch Ba bạn cho Bà nội bạn không phù hợp về hình thức:

Về hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự quy định: Việc chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có tặng cho quyền sử dụng đất) được thực hiện thông qua hợp đồng, và hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Nhưng trường hợp của bạn là việc cho tặng nhưng cho bằng miệng, không có giấy tờ giao dịch, không có công chứng hợp đồng cho tặng, cũng không phải là quan hệ thừa kế. Do vậy trường hợp này được xem như một quan hệ cho tặng miệng với nhau. Xét về mặt quan hệ Pháp luật thì ở đây “ Quan hệ nội dung” đã có thể hoàn thành nếu người Ba em chứng minh được đó là đất của mình. Còn “ quan hệ hình thức” thì chưa hợp lệ, hợp pháp bởi quan hệ cho tặng đất đai phải lập thành văn bản.

2. Xét về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:

Điều 106 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng những điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời gian sử dụng đất

Như vậy: xét về Nội dung và hình thức việc cho tặng của Ba bạn cho Bà nội là không phù hợp cả nội dung và hình thức, điều kiện ( Đất chưa có sổ đỏ, và lại không lập thành văn bản ).

3. Thời điểm cho tặng trước 1/7/2004:

Trường hợp ngoại lệ là Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn cũng có quy định về trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 quy định tại Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định về trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau: Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

4. Xử lý việc tranh chấp ( Lấy lại):

a. Nếu Ba bạn cho tặng trước 1/7/2004 và phải làm thành Hợp đồng văn bản thì:

Theo khoản 1 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai nêu trên thì Bà nội có thể làm thủ tục để đăng ký quyền sử dụng đất mang tên mình với điều kiện là được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp và đất đó phải có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai.

Vì vậy nếu chưa ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên Bà nội thì Bố bạn có thể làm đơn ngăn chặn đến UBND xã và cơ quan nhà đất có thẩm quyền để ngăn chặn việc Bà nội bạn làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đó; đồng thời, hai bác có thể gửi đơn đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho giữa Bố bạn và Bà nội vô hiệu theo quy định của pháp luật. (Nếu có hợp đồng tặng cho).

b. Nếu ba bạn cho tặng bà bạn sau ngày 01/7/2004 và việc tặng cho được lập thành văn bản.

Vì quyền sử dụng đất của ba bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện để tặng cho theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai nêu trên. Vậy, ba bạn cũng có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định nêu trên. (Nếu có hợp đồng)

c. Nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất từ ba bạn cho bà nội chỉ là nói miệng và không được lập thành bất kỳ văn bản nào:

Thì như vậy, dù đã tặng cho trước hay sau ngày 01/7/2004 thì việc tặng cho này cũng đã vi phạm quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng tặng cho.

Do đó:

Theo Điều 134 Bộ luật Dân sự thì trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Trường hợp này Ba bạn muốn lấy lại thì cần làm theo tư vấn của Luật sư như trên.

(Theo Vietnamnet)