NHỮNG LƯU Ý ĐẶC BIỆT KHI XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Có hiệu lực từ ngày 01/01/2015, Luật Xây dựng 2014 đã cụ thể hóa các quy định về cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề xây dựng đối với cá nhân…

1. Các trường hợp miễn cấp phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình (khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014). Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải được cơ quan Nhà nước cấp phép. Tuy nhiên, có những trường hợp được miễn cấp phép xây dựng.

Cụ thể, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định các công trình được miễn cấp phép xây dựng, gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ. 

2. Các hành vi bị cấm trong xây dựng

Một nội dung nổi bật khác của Luật Xây dựng 2014 là bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng. Theo Luật mới, sẽ có 14 hành vi bị nghiêm cấm thay vì 10 hành vi như quy định trước đây; đáng chú ý là các hành vi như:

- Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng, môi trường;

- Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng;

- Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định;

- Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung…

3. Điều kiện cấp phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ 

Điều 93 Luật Xây dựng 2014 quy định điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt. Việc xây dựng phải đảm bảo an toàn cho công trình lân cận, yêu cầu bảo vệ môi trường.

Đối với thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có);

Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 03 tầng và có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2, hộ gia đình có thể tự tổ chức thiết kế và chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận (Khoản 3 Điều 15 Thông tư 15/2016/TT-BXD).

 4. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề xây dựng cho cá nhân

Chứng chỉ hành nghề xây dựng là văn bản xác nhận năng lực hành nghề, do cơ quan có thẩm quyền cấp cho cá nhân. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề xây dựng phải có trình độ chuyên môn phù hợp, kinh nghiệm làm việc và đạt yêu cầu sát hạch về kinh nghiệm nghề nghiệp cũng như kiến thức pháp luật liên quan đến lĩnh vực hành nghề.

Theo Nghị định 100/2018/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/09/2018 quy định chứng chỉ hành nghề xây dựng có thời hạn 5 năm. Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề cá nhân hạng 1 yêu cầu phải có trình độ đại học, có thời gian kinh nghiệm từ 7 năm trở lên; Hạng II yêu cầu kinh nghiệm từ 5 năm trở lên.

Đối với chứng chỉ hành nghề hạng III yêu cầu có trình độ chuyên môn phù hợp, có thời gian kinh nghiệm từ 02 năm trở lên đối với cá nhân có trình độ đại học; từ 03 năm trở lên đối với cá nhân có trình độ cao đẳng hoặc trung cấp… Hồ sơ đề nghị xin cấp chứng chỉ hành nghề xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều 55 Nghị định 59/2015/NĐ-CP.
5. Bảo hành công trình xây dựng

Theo Điều 113, 125 Luật Xây dựng 2014, nhà thầu thi công xây dựng phải có nghĩa vụ bảo hành công trình xây dựng do mình thi công; nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung cấp. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật.

Thời gian bảo hành công trình xây dựng

Về thời gian bảo hành công trình xây dựng, tối thiểu là 12 tháng đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp. Cụ thể:

- Không ít hơn 24 tháng đối với công trình, hạng mục công trình cấp đặc biệt và cấp I;

- Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình, hạng mục công trình cấp còn lại.

Riêng đối với nhà ở riêng lẻ, thời hạn bảo hành tối thiểu là 24 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng; với nhà chung cư, tối thiểu là 60 tháng (Luật nhà ở 2014).

Mức tiền bảo hành công trình xây dựng

Nghị định 46/2015/NĐ-CP quy định mức tiền bảo hành tối thiểu đối với công trình sử dụng vốn Nhà nước là 3% hoặc 5% giá trị hợp đồng, tùy từng cấp công trình. Đối với các công trình sử dụng vốn khác, có thể tham khảo mức tối thiểu nêu trên để áp dụng.

6. Bổ sung một số loại bảo hiểm xây dựng

Luật Xây dựng 2003 chỉ quy định cụ thể 2 loại bảo hiểm trong hoạt động xây dựng là bảo hiểm công trình và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.

Hiện nay, Điều 9 Luật Xây dựng 2014 đã bổ sung thêm một số loại bảo hiểm trong hoạt động đầu tư xây dựng như:

- Bảo hiểm đối với vật tư, vật liệu, phương tiện, thiết bị thi công, người lao động;

- Bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với bên thứ ba;

- Bảo hiểm bảo hành công trình xây dựng.

Chủ đầu tư mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng đối với công trình có ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng, môi trường, công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc thù, điều kiện thi công xây dựng phức tạp.

Nhà thầu tư vấn mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn đầu tư xây dựng đối với công việc khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng của công trình xây dựng từ cấp II trở lên. Nhà thầu thi công xây dựng mua bảo hiểm đối với người lao động thi công trên công trường.

7. Nhà thầu nước ngoài phải xin cấp phép hoạt động

Để tránh tình trạng nhà thầu, cá nhân nước ngoài vào hoạt động xây dựng tại Việt Nam nhưng không được kiểm soát, khoản 2 Điều 148 Luật Xây dựng 2014 nêu rõ, nhà thầu là tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động xây dựng tại Việt Nam phải được cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp giấy phép hoạt động.

Theo Điều 71 Nghị định 59/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại NĐ 100/2018/NĐ-CP, nhà thầu nước ngoài được cấp giấy phép hoạt động xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Đã có quyết định trúng thầu hoặc được chọn thầu của chủ đầu tư;

- Có đủ điều kiện năng lực phù hợp với công việc nhận thầu theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Nhà thầu nước ngoài phải liên danh với nhà thầu Việt Nam hoặc sử dụng nhà thầu phụ Việt Nam, trừ trường hợp nhà thầu trong nước không đủ năng lực tham gia vào bất kỳ công việc nào của gói thầu.

Khi liên danh hoặc sử dụng nhà thầu Việt Nam phải phân định rõ nội dung, khối lượng và giá trị phần công việc do nhà thầu Việt Nam trong liên danh; nhà thầu phụ Việt Nam thực hiện.

Thêm vào đó, nhà thầu nước ngoài phải cam kết thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật Việt Nam có liên quan đến hoạt động nhận thầu tại Việt Nam.

8. An toàn trong thi công công trình xây dựng

Các biện pháp đảm bảo an toàn

Theo Điều 107 Luật Xây dựng 2014, việc khởi công xây dựng công trình chỉ được tiến hành khi đã có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.

Tại các công trường xây dựng (trừ nhà riêng lẻ dưới 7 tầng), chủ đầu tư phải lắp đặt biển báo công trình với các nội dung như: Tên, quy mô công trình; Ngày khởi công, ngày hoàn thành; Tên, địa chỉ, số điện thoại của chủ đầu tư, nhà thầu thi công…

Xung quanh khu vực công trường xây dựng phải có rào ngăn, trạm gác, biển báo dễ nhìn, dễ thấy để bảo đảm ngăn cách giữa phạm vi công trường với bên ngoài;

Đặc biệt, nhà thầu thi công xây dựng phải có các biện pháp bảo đảm an toàn cho người và phương tiện ra vào công trường…

Xử lý công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn

Điều 44 NĐ 46/2015/NĐ-CP quy định, khi phát hiện công trình, hạng mục công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho việc khai thác, sử dụng, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình phải:

- Kiểm tra lại hiện trạng công trình;

- Tổ chức kiểm định chất lượng công trình;

- Quyết định thực hiện các biện pháp khẩn cấp như: Hạn chế sử dụng, ngừng sử dụng công trình; Di chuyển người và tài sản nếu công trình có nguy cơ sập đổ;

- Báo cáo ngay với chính quyền địa phương nơi gần nhất…

9. Mở rộng quản lý xây dựng theo quy hoạch

Đây là nội dung hoàn toàn mới được Luật Xây dựng 2014 ghi nhận. Theo đó, việc quản lý đầu tư xây dựng phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho chủ đầu tư dự án xây dựng trong khu chức năng đặc thù Giấy phép quy hoạch xây dựng để làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án khi chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng.

Thẩm quyền cấp Giấy phép quy hoạch xây dựng, cụ thể:

- UBND cấp tỉnh cấp Giấy phép quy hoạch xây dựng cho dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù cấp quốc gia;

- UBND cấp huyện cấp Giấy phép quy hoạch xây dựng cho dự án đầu tư xây dựng không thuộc khu chức năng đặc thù cấp quốc gia.

Trên đây là 9 điểm nổi bật của Luật Xây dựng mới nhất mà mọi người nên đặc biệt lưu ý.

Luật sư chuyên đất đai và xây dựng.